物流地产正在成为资本看中的下一块高地。
2020年，中国物流地产的投资额同比上升了77%。一批资本巨鳄加速与房企合作；快递、电商等头部企业在自有物流体系的优势下，携带资本强势入局……
业内人士表示，前端的战争越激烈，对于后端基础设施的依赖就越明显，这些都让巨鳄对物流地产青睐不已。
盘活资产
顺丰REITS赴港上市
顺丰控股早在2013年就进军物流地产。目前，顺丰已经建设完成78万平方米的物流场地，并规划出接近300万平方米的物流用地。而顺丰也是最早将物流地产资本化的快递企业。2018年12月11日，“华泰佳越—顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首单类永续物流地产储架类REITS。
今年2月10日，顺丰再次携国内首单真正的物流地产REITS赴港上市。据悉，该REITS由顺丰房托资产管理有限公司管理。顺丰房托作为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，由顺丰控股间接持有100%股权。其底层资产包为3处物流地产物业，分别为香港顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园。截至2020年12月31日，3处物业的可出租总面积为30.8万平方米，评估价值为60.9亿港元（1港元约合0.84元人民币，下同），物业的平均出租率约94.9%。2018年、2019年和2020年前三季度，顺丰房托的收益分别为2.56亿、2.69亿、2.05亿港元，运营利润分别为4.23亿、2.86亿、9700万港元。
顺丰方面表示，顺丰房托投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。本次拟设立房地产投资信托基金并上市，将开拓公司的创新性融资渠道，有助于盘活公司的物流资产。
快递专家赵小敏告诉《中国邮政快递报》记者，快递物流企业将仓储、产业园资本化，可以提升企业资产的流动性，同时也有放大杠杆的作用。目前，国内物流地产资本化还处于起步阶段，未来5年甚至更长时间，物流地产资本化的规模会加速增长。

多触角布局
京东产发浮出水面
京东则是多触角布局物流地产。2019年，亚太区物流地产龙头ESR通过港交所聆讯，京东物流成为其股东之一。在近两年的财报中，京东也多次披露了其投资的物流地产基金。早在2019年2月，京东与新加坡政府投资公司（GIC）合作，共同成立了首只物流地产核心基金。去年1月，京东再次与GIC合作，共同成立第二只物流地产基金（核心基金二期）。
国金证券一位投行人士告诉记者，京东设立此基金的目的是，从京东收购部分现代化物流仓储基础设施，然后京东继续租用这些基础设施。此种类型的交易将帮助京东释放这些资产的价值，并将收回的资金用于京东未来的发展。也就是说，通过使用第三方资金，以建设更多的物流基础设施。
在2020年财报中，京东集团子公司京东产发浮出水面。这只涉足基础设施资产管理与综合服务的独角兽，不仅获得了7亿美元的融资，还推出了首只物流地产开发基金，资产管理规模达30亿元。截至目前，该公司核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过190亿元。上述投行人士表示，从运营模式来看，京东产发与普洛斯的手法类似，
均是通过私募基金收购房地产，再将回收的资金开发新项目来实现轻资产运，实现规模快速扩张。
招亲纳友
各种势力蜂拥进入
物流地产市场需求稳健增长，引发各种势力涌入。今年3月21日，苏宁易购发布公告称，旗下全资子公司苏宁易达物流、控股子公司南京宁昌与普洛斯投资（上海）有限公司的关联方珠海普实、CLH88（HK）Limited签署合伙协议，四方共同出资38亿元认缴“珠海普易物流产业投资合伙企业”份额。
分析人士称，苏宁主要是为自身仓储资源寻找利润增长点，在快递竞争激烈的当下，开放物流仓储资源已经成为企业共同的动作。从引入深国际作为战略股东，到与龙头企业普洛斯合作，苏宁始终围绕着物流仓储地产招亲纳友。
围绕物流仓储资源布局的还有圆通速递。近年来，圆通不断通过建设投资电商快递产业园区、航空基地以及物流集散中心等动作，进一步扩大物流地产布局。
早在2015年，由圆通蛟龙100%全资持有的桐庐阳明山置业有限公司成立，该公司的经营范围为地产开发、物业管理；2016年7月，圆通蛟龙与融创不动产合资成立杭州圆汇投资置业有限公司，注册资本2.86亿元，圆通蛟龙持股70%；2017年1月，圆通速递全资控股的上海圆通空港企业发展有限公司成立，主要业务为房地产开发、经营，
地基与基础建设工程专业施工，物业管理等。去年5月2日，圆通全资控股的上海圆弘置业有限公司成立，其经营范围包括房地产开发经营、物业管理。
巨头来袭
扩大资源聚集效应
中国物流地产不仅吸引了快递企业的目光，还引来了海外资本的关注。
最近，全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布的《2021年亚太区房地产市场展望》认为，亚太区今年经济复苏将持续领先全球，其中中国内地有望引领零售及物流地产市场租金增长。
事实上，国际PE（私募股权投资）巨头已开始行动。不久前，“华尔街PE之王”黑石就高调宣布，在国内物流地产领域完成了一场11亿美元的扫货。其从富力集团手中收购了粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民透露，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：一是仓储类资产，二是城市购物中心。
与此同时，普洛斯、安博、丰树等物流地产企业也加速在中国布局。
与国际资本抄底中国物流地产不同，国内企业在物流地产的布局，主要属于凭借资源集聚效应来带动业务增长。快递专业人士徐勇认为，物流地产的利润率不是很高，在3%左右，如果纳入仓储、包装等服务，能达到5%~6%。如今，快递业务呈现微利化趋势，将快递资源和仓储资源打包，成为电商客户的第三方，提供供应链解决方案，成为当前企业共同的动作。